Ведь именно на покупателей жилья ложится в настоящее время бремя оплаты услуг риелторов. К тому же не совсем ясно, каких именно.

О том, что вопросы риелторской деятельности сейчас никак не урегулированы, издание «СЕЙЧАС» уже информировало своих читателей (№126 от 13 июля 2006 г.). Однако никто не мешает использовать общие нормы Гражданского кодекса, касающиеся предоставления таких услуг.

Для этого необходимо четко составлять договор. Сейчас, как правило, речь идет о том, что риелтор лишь предоставляет информацию о квартирах, которые способны заинтересовать покупателя, а не сопровождает всю сделку. Хотя все чаще встречается и второй вариант. Надо сказать, что эти два варианта с точки зрения защиты интересов покупателя очень различаются. Но и для них есть общая рекомендация: внимательно читайте договор перед его подписанием.

Больше всего клиента должны интересовать три раздела: обязанности риелтора, обязанности клиента и ответственность риелтора. В первом из них должно быть четко написано, какие именно услуги должен предоставить риелтор, каковы условия их предоставления (их цена) и какого качества должны быть услуги. Ведь, согласитесь, есть большая разница между формулировками «риелтор обязан предоставить информацию об имеющихся у него вариантах жилья на продажу» и «риелтор обязан найти и предоставить клиенту информацию об имеющихся на рынке предложениях жилья, соответствующих параметрам, названным клиентом». При второй формулировке будет намного проще доказать, что риелтор не предоставил услуги, а следовательно и не выполнил своих обязательств по договору.

Во втором разделе надо прежде всего оговаривать два момента: стоимость услуг риелтора и момент выплаты ему вознаграждения. В отношении стоимости наиболее интересна ее сумма, а также то, какие именно услуги в нее входят. А то вдруг окажется, что определенные действия риелтора должны оплачиваться отдельно. Что же касается момента выплаты вознаграждения, то для клиента лучше, что бы он был назначен на время после оформления сделки, поскольку таким образом риелтор более заинтересован в ее качественном оформлении. Достаточно выгодна также схема, предусматривающая оплату услуг посредника по частям, причем большая часть вознаграждения выплачивается уже после того, как сделка состоялась.

Согласитесь, разница в формулировках «риелтор обязан предоставить информацию об имеющихся у него вариантах жилья на продажу» и «риелтор обязан найти и предоставить клиенту информацию об имеющихся на рынке предложениях жилья, соответствующих параметрам, названным клиентом» ощутима

Надо еще раз сделать акцент на том, что при заключении договора с риелтором почти все зависит от внимательности и напористости самого клиента. Если говорить о содержании этих услуг, то для клиента наиболее выгодным является полное сопровождение сделки риелтором. По этой схеме на данный момент работают немногие посредники, хотя при достаточном упорстве можно все же отстоять этот вариант и у тех, кто обычно такой вид предоставления услуг в своей деятельности не использует.

При заключении подобного договора надо детально оговаривать, какие именно услуги должен оказать риелтор. Например, проверить заинтересовавшую клиента квартиру (дом) на «чистоту», то есть отсутствие скрытых юридических «изъянов», таких как наличие прописанных несовершеннолетних, ипотечных обязательств, не говоря уже об аресте имущества. Кроме того, необходимо указать и на последоговорное сопровождение, в том числе на обязанность риелтора получить справку-характеристику из БТИ. А также то, что риелтор несет ответственность за ущерб, нанесенный некачественным использованием своих обязанностей.

Если же договор все же заключается по схеме предоставления информации либо консультаций, то и здесь можно добиться хотя бы минимальной ответственности специалиста по недвижимости. Для этого достаточно подробно описать качество требуемых услуг и предусмотреть пункт, согласно которому риелтор отвечает за непредоставление соответствующего качества.

Правильно оформленный договор позволяет разорвать его еще до исполнения, например, если риелтор с самого начала предоставляет некачественные услуги. Сделать это можно на основании Гражданского кодекса, предусматривающего возможность одностороннего расторжения договора об оказании услуг на основании недостаточного качества этих услуг. Кроме того, Кодекс четко указывает, что ущерб, нанесенный заказчику неисполнением или ненадлежащим исполнением договора, возмещается исполнителем в случае наличия его вины в полном объеме, если иное не установлено договором. Если же исполнитель предоставляет услуги в качестве СПД, то он отвечает за нанесенный ущерб в любом случае, если только не докажет, что надлежащее исполнение договора было невозможно вследствие неодолимой силы, если, конечно, иное не установлено самим договором.

ГЛАВНОЕ

Вопреки расхожему мнению о невозможности привлечь риелтора к ответственности за ненадлежащее качество предоставляемых услуг, эти специалисты по недвижимости все же «уязвимы». Следует просто четко составлять договор, в котором недвусмысленно формулировать его обязанности и требования к качеству предоставляемых услуг. В таком случае риелтор будет обязан возместить ущерб, нанесенный его недобросовестными действиями. Кроме того, можно досрочно разорвать договор, но опять же при условии ответственного подхода к заключению договора и отсутствия каких-либо устных договоренностей. То есть спасение утопающих – дело рук самих утопающих. Во всяком случае, до принятия специального законодательства по риелторской деятельности, которого до сих пор не существует даже в проекте.

Лига Информ