Украинский рынок недвижимости не остался в стороне от мирового финансового кризиса, в результате – ощутимо сократился спрос на жилье. Конечно, люди по-прежнему стремятся к тому, чтобы улучшить свои жилищные условия, но инфляция вынудила их отложить решение этого вопроса на неопределенное будущее.

«Сокращение операций по продаже жилья произошло во всех городах области. Если зимой в Николаеве продавалось до 350 квартир в месяц, то в сентябре-октябре этот показатель опустился до 100, – проинформировал читателей «Вечерний Николаев» Николаевского агентства недвижимости «Млечный путь» (она опубликовала информацию, озвученную на заседании специалистов по недвижимости в Николаевском отделении УкрСиббанка). – Не случилось и традиционного осеннего оживления рынка.

Эти данные подтвердил главный инженер НМБТИ О. Кваша. Он сообщил, что число желающих получить выписку из реестра прав собственности нынешней осенью сократилось в три раза».

Процессы и тенденции

Как видите, есть повод поговорить о процессах, происходящих на рынке недвижимости. Какие тенденции имели место в течение последних лет, что происходит сегодня – об этом мы беседуем с Ириной Руденко, управляющей Универсальной биржей «Номинал», 15 лет работающей на этом рынке. Одновременно Ирина является заместителем председателя Ассоциации специалистов по недвижимости. И говорим мы в первую очередь о Николаеве.

За последние 8-10 лет цены на жилье в городе выросли в среднем в 10 раз. Впрочем, процесс этот, как вы сами понимаете, коснулся всей страны. Как объясняют такой стремительный рост специалисты? В Советском Союзе рынок жилья практически отсутствовал: существовали варианты обмена квартир, но не продажа. Отсутствие рынка означало отсутствие цены. Поэтому после распада СССР жилье оказалось «недооцененным».

Постепенно Украина приходила в себя после экономического кризиса. Выросли доходы граждан, улучшалось благосостояние, появилась потребность в улучшении жилищных условий. Однако к тому времени строительство жилья практически прекратилось. Еще свежи в памяти николаевцев застывшие без движения долгострои. Хронический недостаток средств в Государственном и местном бюджетах, а также у большинства строительных компаний не давали возможности развернуться полноценному строительству. В начале нового тысячелетия ситуация сложилась классическая: недостаточное предложение при растущем спросе. Таким образом, «дефицит товара» объективно спровоцировал повышение цен.

В это же время на стоящий без движения рынок недвижимости пришли инвесторы – «спекулятивный капитал», в том числе и иностранный. Однако строительство нового жилья повышенной комфортности проблему обеспечения квартирами рядового горожанина и «утряски» цен на рынке недвижимости так и не решило.

Рынок обмена

– Если анализировать проблемы рынка вторичного жилья, могу сказать: этот рынок уже давно не двигался так интенсивно и так хаотично, – говорит Ирина Руденко. – Всегда на нем присутствовали какие-то адекватные, поддающиеся логике принципы. Жилье обычно дорожало осенью, после лета (люди за летний сезон зарабатывали деньги) или перед Новым годом. Намечавшиеся выборы, ухудшение политической и экономической ситуации в стране также отражались на «шевелении» рынка. То есть, присутствовала система, порядок, реакция рынка недвижимости на жизнь общества. Уже года два такого порядка мы не наблюдаем…

Вообще-то рынок вторичной недвижимости в Николаеве можно скорее определить как «рынок обмена». Операции купли-продажи связаны в основном с изменениями в жизненных условиях горожан: кто-то женился, кто-то развелся, кто-то нуждается в большой сумме денег и вынужден продать квартиру. Деньги «кочуют» как бы из кармана в карман от покупателей к продавцам. Плохо то, что практически нет у нас состоятельных людей, которые, занимаясь бизнесом, могли бы изначально купить жилье или коммерческие площади – то есть, сделать солидные первоначальные денежные «взносы» в рынок, чтобы потом совершался обмен недвижимости через куплю-продажу.

Прогнозировать, что будет с ценами, как будет «шевелиться» рынок – сегодня невозможно, считает Ирина. По всем подсчетам, цены должны были упасть давно, но они не падали. Одна из причин – у николаевцев появилась возможность брать кредиты в банках на покупку жилья. Изобилие кредитных предложений, ипотечные кредиты, увеличение доходов горожан и разумные проценты, которые можно было выплачивать без особых потерь для семьи, способствовали росту спроса на жилье.

И сегодня рынок недвижимости во многом зависит от политики банка, впрочем, зависел всегда – как только кредитование стало неотъемлемой частью жизни наших граждан. Однако в последние полгода взять кредит все сложнее: увеличились проценты годовых выплат, стали более жесткими условия выдачи кредита. Дело в том, что финансовые учреждения переориентировались на более выгодное потребительское кредитование, которое дает высокие прибыли в значительно более короткие сроки.

Сегодня, в условиях наступившего кризиса, кредиты николаевцам выдают всего два банка. При этом процентная ставка в гривне доходит до 25%. Это высокая ставка, и надежды на ее снижение пока нет. Как только ситуация изменится и банки начнут кредитовать или снизят процент, сразу начнется определенное движение и на рынке недвижимости.

«Дорогой» наш Николаев

Оказывается, в масштабах Украины Николаев находится в числе городов с высокими ценами на жилье (конечно, мы не сравниваем стоимость нашего жилья со столичным, а говорим об адекватности николаевских цен инфраструктуре полумиллионного города, покупательской способности населения и т. д.). Эти цены, как и в других городах, складываются по региональным правилам, однако местные продавцы жилья еще не совсем осознали, что для активизации жилищного рынка необходимо идти на определенные компромиссы.

– Цены бегут впереди развития городской инфраструктуры, – считает Ирина Руденко, – хотя в этом нет никакой логики, поскольку крупных, богатых предприятий у нас нет, зарплаты у населения небольшие. Должно же быть соответствие между спросом и предложением. В последние годы в Николаеве на рынке недвижимости появилась тенденция к нагнетанию цен, что, естественно, ухудшило общую ситуацию. Продавцы занимают выжидательную позицию: предложений становится меньше – спрос, соответственно, повышается. Адекватные цены выставляют в основном те, кому недвижимость нужно продать в срочном порядке. Иной раз агентствам по продаже приходится прилично «попотеть», чтобы доказать продавцу неразумность выставленной им заоблачной суммы.

В начале 2008 года на вторичном рынке Николаева фиксировалась довольно высокая цена за квадратный метр жилой площади. Например, в «хрущевках» она дошла до $1-1,2 тыс. Причем сложилась эта цена еще в 2007 году и держалась, почти не снижаясь. В то же время стоимость 1 кв. м жилья в новостроящихся домах достигала $1,5 тыс.

К слову, о ценах на новостройки: в предкризисный период часть специалистов прогнозировала некоторое повышение стоимости 1 кв. метра, связанное с ростом затрат на строительство, подорожанием стройматериалов, повышением зарплаты строителей и т. д. Другая часть считала, что в условиях роста объемов строительства жилья строители будут вынуждены пойти на некоторое снижение цены, даже за счет своих прибылей.

Однако цена «квадрата» всегда остается привязанной к нормативной стоимости строительства 1 квадратного метра: в Николаевской области эта цена из года в год возрастала и к 2008-му составила 3300 грн., или почти $700. «Квадрат» в новой квартире меньше этой цены просто быть не может.

Надежда на снижение

Со ссылкой на ту же газету «Инвестор» мы приведем некоторые прогнозы по ситуации нынешнего года: николаевские оценщики утверждают, что осенью произошло некоторое снижение цен на вторичное жилье, но это касается лишь 3– и 4-комнатных квартир и коттеджей. В отдельных случаях снижение доходит до 10%. Стойко держатся цены на однокомнатные квартиры, и, по прогнозу, вряд ли стоит ожидать их падения. Стоимость двухкомнатных квартир колеблется в зависимости от районов города. По мнению риэлтеров, исходя из ситуации – цена на квартиры может упасть и до 10 тысяч долларов. Но это будет, скорее, не правило, а исключение.

Если проанализировать активность продаж квартир в Николаеве, то хуже всего продаются 3-комнатные квартиры. Несколько лучше – 2-комнатные. Но самыми востребованными остаются квартиры однокомнатные – они на рынке не «задерживаются».

Что же касается «неликвида» на вторичном рынке, то он стал мало востребован. Люди уже не желают платить большие деньги за старое жилье на верхних этажах пятиэтажек, в «захолустных» районах города. Такие квартиры, как правило, покупают в случае крайней необходимости.

Поэтому если и будет происходить снижение стоимости жилья, то случится это в первую очередь на периферии города, в «жилкоповских» домах и даже «хрущевках». В центральной части города, в элитных районах цены обычно держатся до последнего.

К сокращению количества операций по продаже жилья – считают участники дискуссии «за круглым столом» в УкрСиббанке – привел также уход с рынка недвижимости лиц, которые приобретали жилье с целью его дальнейшей перепродажи. Эта прибыльная деятельность давала возможность хорошо заработать. Сегодня «спекулянты» стараются компенсировать свои затраты за счет аренды жилья.

По материалам: http://www.svdevelopment.com/

 

Мнение УТБ Николаевская Недвижимость 2000 по поводу ситуации на местном рынке жилья и земли высказал в програме "ВЛАСНА МЕЖА" на телеканале "ОК" Директор УТБ Николаевская Недвижимость 2000 Бионосенко Игорь Викторович. В ближайшее время мы планируем разместить на сайте это интервью для ознакомления и обсуждения пользователями.